土地の評価
宅地の評価減
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土地の評価
土地は、原則として宅地、田、畑、山林などの地目ごとに評価します。
土地の評価方法には、路線価方式と倍率方式があります。
路線価方式と倍率方式
- 路線価方式
路線価方式は、路線価が定められている地域の評価方法です。路線価とは、路線（道路）に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額のことで、千円単位で表示しています。
路線価方式における土地の価額は、路線価をその土地の形状等に応じた奥行価格補正率などの各種補正率で補正した後に、その土地の面積を乗じて計算します。 - 倍率方式
倍率方式は、路線価が定められていない地域の評価方法です。倍率方式における土地の価額は、その土地の固定資産税評価額（都税事務所、市区役所又は町村役場で確認してください。）に一定の倍率を乗じて計算します。
小規模宅地の特例
個人が、相続又は遺贈により取得した財産のうち、その相続の開始の直前において被相続人等の事業の用に供されていた宅地等又は被相続人等の居住の用に供されていた宅地等のうち、一定の選択をしたもので限度面積までの部分（以下「小規模宅地等」といいます。）については、相続税の課税価格に算入すべき価額の計算上、一定の割合を減額します。この特例を小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例といいます。
なお、純資産価額に加算される暦年課税分の贈与により取得した宅地等や相続時精算課税に係る贈与により取得した宅地等については、この特例の適用を受けることはできません。
（注）
- 被相続人等とは、被相続人又は被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族をいいます。
- 宅地等とは、土地又は土地の上に存する権利で、一定の建物又は構築物の敷地の用に供されているものをいいます。ただし、棚卸資産及びこれに準ずる資産に該当しないものに限られます。
小規模宅地の特例は、土地の評価が大きく減額されますが、近年、適用条件が複雑化しています。
適用が受けられるかの確認は、当事務所の無料相談をご利用ください。
宅地の評価減
宅地の評価方法は、路線価方式又は倍率方式により行いますが、通達の追加や改正があり変わります。
宅地の評価においては、その宅地の評価減要素を検討し、いかに評価を下げるかが重要になります。
土地の形状による評価減
土地の形状により、土地の評価額が減額される場合があります。
例えば、路線に接する部分が狭い場合、間口に比べ奥行きが長い場合、不整形地の場合等に、財産評価基本通達では、一定の補正を行い、評価減することを認めています。
宅地が面している道路等による評価減
宅地が面している道路等により、宅地の評価額が減額される場合があります。
私道の用に供されている宅地、不特定多数の者の通行の用に供されている私道、一部だけが道路に面している宅地、道路に面していない宅地、がけ地を有する宅地、宅地が容積率の異なる2以上に地域にわたる場合、造成中の宅地、土地区画整理事業施行中の宅地の評価、固定資産税評価額が付されていない土地等の場合、評価減の適用を受けられる可能性があります。
利用価値が著しく低下している宅地の評価減
宅地で、次のようにその利用価値が付近にある他の宅地の利用状況からみて、著しく低下していると認められるものの価額は、その宅地について利用価値が低下していないものとして評価した場合の価額から、利用価値が低下していると認められる部分の面積に対応する価額に10％を乗じて計算した金額を控除した価額によって評価することができます。
- 道路より高い位置にある宅地又は低い位置にある宅地で、その付近にある宅地に比べて著しく高低差のあるもの
- 地盤に甚だしい凹凸のある宅地
- 震動の甚だしい宅地
- 1から3までの宅地以外の宅地で、騒音、日照阻害（建築基準法第56条の2に定める日影時間を超える時間の日照阻害のあるものとします。）、臭気、忌み等により、その取引金額に影響を受けると認められるもの
ただし、路線価又は固定資産税評価額又は倍率が、利用価値の著しく低下している状況を考慮して付されている場合にはしんしゃくしません。
地積規模の大きな宅地の評価
地積規模の大きな宅地とは
地積規模の大きな宅地とは、三大都市圏においては500平方メートル以上の地積の宅地、三大都市圏以外の地域においては1,000平方メートル以上の地積の宅地をいいます。
（注）
- 次の1から4のいずれかに該当する宅地は、地積規模の大きな宅地から除かれます。
（1）市街化調整区域（都市計画法第34条第10号又は第11号の規定に基づき宅地分譲に係る同法第4条第12項に規定する開発行為を行うことができる区域を除きます。）に所在する宅地
（2）都市計画法の用途地域が工業専用地域に指定されている地域に所在する宅地
（3）指定容積率が400％（東京都の特別区においては300％）以上の地域に所在する宅地
（4）財産評価基本通達22－2に定める大規模工場用地 - 三大都市圏とは、次の地域をいいます。
（1）首都圏整備法第2条第3項に規定する既成市街地又は同条第4項に規定する近郊整備地帯
（2）近畿圏整備法第2条第3項に規定する既成都市区域又は同条第4項に規定する近郊整備区域
（3）中部圏開発整備法第2条第3項に規定する都市整備区域
「地積規模の大きな宅地の評価」の対象となる宅地
「地積規模の大きな宅地の評価」の対象となる宅地は、路線価地域に所在するものについては、地積規模の大きな宅地のうち、普通商業・併用住宅地区及び普通住宅地区に所在するものとなります。また、倍率地域に所在するものについては、地積規模の大きな宅地に該当する宅地であれば対象となります。
評価方法
- 路線価地域に所在する場合
「地積規模の大きな宅地の評価」の対象となる宅地の価額は、路線価に、奥行価格補正率や不整形地補正率などの各種画地補正率のほか、規模格差補正率を乗じて求めた価額に、その宅地の地積を乗じて計算した価額によって評価します。
評価額 ＝ 路線価 × 奥行価格補正率 × 不整形地補正率などの各種画地補正率 × 規模格差補正率 × 地積（㎡） - 倍率地域に所在する場合
「地積規模の大きな宅地の評価」の対象となる宅地の価額は、次に掲げる1の価額と2の価額のいずれか低い価額により評価します。
（1）その宅地の固定資産税評価額に倍率を乗じて計算した価額
（2）その宅地が標準的な間口距離及び奥行距離を有する宅地であるとした場合の1平方メートル当たりの価額に、普通住宅地区の奥行価格補正率や不整形地補正率などの各種画地補正率のほか、規模格差補正率を乗じて求めた価額に、その宅地の地積を乗じて計算した価額
（注）市街地農地等（市街地農地、市街地周辺農地、市街地山林及び市街地原野をいいます。）については、その市街地農地等が宅地であるとした場合に「地積規模の大きな宅地の評価」の対象となる宅地に該当するときは、「その農地等が宅地であるとした場合の1平方メートル当たりの価額」について「地積規模の大きな宅地の評価」を適用して評価します。
規模格差補正率
規模格差補正率は、次の算式により計算します（小数点以下第2位未満は切り捨てます。）。
規模格差補正率 ＝（A×B＋C）÷ 地積規模の大きな宅地の地積（A）× 0.8
上記算式中の「B」及び「C」は、地積規模の大きな宅地の所在する地域に応じて、それぞれ次に掲げる表のとおりです。
3大都市圏に所在する土地
3大都市圏以外に所在する土地
出典：国税庁ホームページ 地積規模の大きな宅地の評価